# שלב 77 — כשל אשראי, מימוש והפסדי מלווה

הרחבה משולבת למודל הדיור, החיסכון וההון משלב 76. אלה כללי ניסוי חשבונאיים, לא תיאור דין, חוזה משכנתה או הליך גבייה במדינה מסוימת. אין כאן כיול הסתברויות כשל או תחזית.

## מתי נוצר אירוע כשל

שתי שנים רצופות שבהן יותר מ־10% מתשלום המשכנתה המתוכנן לא שולם מפעילות מימוש. התשלום נבחן אחרי העמדת הכנסה שוטפת, מזומן ומניות זמינות למכירה; אי אפשר להסיק כשל רק מהכנסה נמוכה אם יש נכסים נזילים. סדר העדיפויות של שלב 76 נשמר: ריבית חוב צרכני קודם, ואז תשלומי הדיור ולבסוף צריכה וחיסכון. מכירת דירה מרצון או מיחזור לפני הכשל אינם ממודלים.

בשכר דירה, שתי שנות אי־תשלום מהותי מוחקות את יתרת חוב השכירות. בחוב הצרכני הקודם, שתי שנות אי־תשלום של יותר מ־10% מהריבית מוחקות את יתרת החוב לאחר תשלומי אותה שנה. המחיקה מפחיתה באותו סכום את התחייבות הלווה ואת נכס המלווה ואינה מייצרת מזומן או הכנסה שוטפת. דייר אינו מפונה בעקבות מחיקת שכירות במנגנון זה.

הקבוצות הן קבוצות ממוצעות, לא חשבונות לווים בודדים. אירוע בקבוצה אינו מספר חדלויות פירעון אמפירי ואינו הסתברות. התוצאה רגישה לריכוז תזרימים ולכלל שתי השנים שנבחר.

## מה קורה במימוש משכנתה

המלווה, קבוצת בעלי ההון, מקבל את הדירה במימוש בעין לפי מחיר השוק החיצוני באותה שנה. אין כאן קונה צד שלישי או מזומן מדומה ממכירת דירה. הדירה עוברת בשלמותה לבעלות המלווה. מלאי הדירות הכולל אינו משתנה.

עלות המימוש היא 10% משווי הדירה. המלווה מממן אותה ממזומן וממניות נזילות; היא משולמת עבור שירותי המגזר היצרני ונכללת בצריכה המצרפית, לא פעם נוספת בתוצר. אם אין למלווה די משאבים, המסלול נעצר עם סיבת מימון מפורשת. לאחר מכן גם מגבלת מזומן החברות המקורית עדיין חלה.

השבה לבעל החוב = הקטן מבין יתרת המשכנתה לבין שווי הדירה בניכוי עלות המימוש. אם הערך נטו גבוה מהחוב, העודף משולם ללווה במזומן מכספי המלווה. שחרור יתרת המשכנתה אינו הכנסה שוטפת.

נבדקות שתי חלופות:

- ללא יתרת חוב: כל הפער בין החוב להשבה נמחק. זהו הפסד מוכר אצל המלווה והפחתת התחייבות אצל הלווה.
- השארת 50% מהפער כחוב ללא בטוחה: מחצית הפער נמחקת ומחציתו נותרת כתביעה. בשנים הבאות נפרעים עד 20% מהנזילות הזמינה לאחר תשלומי דיור. אין ריבית על יתרת החוב הזאת. היא עדיין נרשמת בערך נקוב ואין לה מנגנון מחיקה נוסף בשלב זה; לכן חלופה זו עשויה להפריז בערכה למלווה.

בשנה שלאחר המימוש הלווה לשעבר הופך לשוכר של אותה דירה, משלם שכירות למלווה ואינו משלם עוד משכנתה או תחזוקה כבעלים. המלווה מקבל שכירות ומשלם תחזוקה. אין מגורים בחינם ואין דירה שנשארת בשני מאזנים.

## השפעה במודל המשולב

אובדן אשראי מקטין את נכס המלווה; פירעון קרן או השבת בטוחה אינם הכנסה. עלויות מימוש והכנסות שכירות וריבית משנות את תזרימי המזומן ואת תקציבי הצריכה. ההשפעה עוברת לחיסכון, למניות, להשקעה ולהון היצרני, ובמצבי המשוב גם לתוצר, לתעסוקה ולהכנסות ממסים בהמשך.

המלווה אינו בנק בעל פיקדונות, ואין מגבלת הון רגולטורית או משוב אוטומטי של עושר לאשראי חדש. אין הכרה במזומן בעקבות מחיקת חוב. ירידה בשווי דירה נשארת שערוך הון ולא הכנסה.

## השוואות ותוצאות

96 שילובים: ארבעה מצבי משוב הון, ארבע חלופות דיור, שלוש בדיקות לחץ ושתי חלופות ליתרת חוב. בכל שילוב שלושה מסלולים: מנגנון הכשל החדש, תרחיש ללא מעבר האוטומציה עם אותו מנגנון, ומסלול אוטומציה ללא מחיקות ומימושים שבו תביעות נשארות בערך נקוב.

בדיקות הלחץ הן יציבות, עלייה הדרגתית לריבית 8% וירידת מחיר דירה 30%, ותרחיש חמור נוסף של ריבית 12% וירידת מחיר דירה 60%. האחרון הוא בדיקת קיצון מומצאת לצורך ניסוי, לא תחזית. ההרעה מתפרסת על פני עשר שנים, עם שכר דירה נומינלי קבוע בשתי בדיקות הריבית.

78 מסלולי אוטומציה ו־72 מסלולי ביקורת מגיעים לשנה 20. אין השלמה מלאכותית של מסלולים שנעצרים בשל מגבלות מימון. שתי חלופות יתרת החוב באותה בדיקת קיצון יוצרות אירוע מימוש אחד בכל חלופה; אלה אינן שתי תצפיות בלתי תלויות ולא שיעור כשל.

לדוגמה: בתוצר חיצוני, משכנתה מתעדכנת ובדיקת הקיצון החמורה, מתרחש מימוש בקבוצת מאבדי העבודה עם חוב צרכני קודם בשנה 15. החוב המצרפי של הקבוצה כ־11.057, שווי הבטוחה 8, עלות המימוש 0.8 וההשבה נטו 7.2. הפער כ־3.857. ללא יתרת חוב הוא נמחק כולו; בחלופת 50% נמחקים כ־1.929 ונשארת יתרה דומה ללא בטוחה. אלה יחידות נומינליות מנורמלות של הקבוצה, לא שקלים ולא סכום למשק בית יחיד.

בשנה 20 עושר קבוצת המלווים, לנפש בקבוצה וביחידות ריאליות, נמוך בכ־42.54 במסלול המחיקה המלאה לעומת אותו תרחיש שבו אין כשל מוכר. העושר אינו בהכרח נמוך מערכו ההתחלתי: הממצא אינו מוכיח שבעלי הון מפסידים בכללותם. ההבדל הסופי כולל גם תגובות צריכה, חיסכון ותזרימי דיור, ולא רק את המחיקה המיידית.

## זהויות ובדיקות

נבדקים בכל שילובי התרחיש והביקורת:

- מזומן משקי בית, חברות ואוצר נשמר יחד.
- תוצר המגזר היצרני שווה צריכה, תחזוקה ועלויות מימוש, רכישות ממשלה והשקעה.
- העברת דירה שומרת על מלאי דיור כולל של יחידה אחת.
- חובות ותביעות מתבטלים בין משקי הבית גם אחרי מחיקה או יתרת חוב.
- עושר מצרפי שווה שווי מניות, מזומן משקי הבית, אג״ח ממשלה ושווי הדיור; אין נכס נוסף בשם השבה לצד אותה דירה.
- חוב בעת מימוש שווה השבה בעין, הפסד מוכר ויתרת חוב. עודף בטוחה מוחזר ללווה.
- עצירת מנגנון הכשל משחזרת את ערכי שלב 76 בתרחישים המקוריים.

נבדקים בנפרד עודף בטוחה, מצוקת מימון של המלווה, מעבר לשכירות, מחיקת חוב צרכני וחוב שכירות, הגנה מפני כשל שווא כאשר קיימים נכסים נזילים, ותקינות פרמטרים.

## גבולות המחקר

אין בנקים נפרדים, עסקאות שוק בין מלווים שונים, הנחת נזילות על מחיר הבטוחה, פינוי, מסים על מחיקה או הכנסות דיור, תמיכה ממשלתית חדשה, יצירת אשראי, הסתברות כשל מכוילת או דיור חלופי. מחיר הדירה חיצוני; עלות המימוש היא שירות בפועל ואינה גם ירידת מחיר נוספת. תחזוקה חסרה אינה מפחיתה פיזית את הדירה. יתרת חוב לאחר מימוש עדיין עלולה להיות מוערכת ביתר בחלופת 50%.

תוצאות השוואת הדיור מושפעות מהקצאות עושר פתיחה שונות. אין להסיק מהן תוצאה סיבתית על בעלות בדירה. יש לכייל שכיחויות בעלות, יחסי מימון, מצוקת תשלומים, שיעורי השבה ועלויות מימוש לפני יישום אמפירי.

## שחזור

`python scripts/credit_resolution_v77.py`

`python -m unittest discover -s calibration -p 'test_credit_resolution_v77.py' -v`

החישוב שנתי. הייצוא מציג נקודות כל חמש שנים, שנות אירוע והשנה שאחריהן, ושנות עצירה, עם שנים תואמות להשוואה כשיש נתון מחושב. כל האירועים מיוצאים גם אם אינם בסוף המסלול. מספרי טביעת SHA-256 של קובצי המקור כלולים בנתונים.