# שלב 75 — דיור, משכנתאות והכנסה פנויה

זו בדיקת לחץ מותנית בהנחות, לא תחזית ולא מודל מכויל. אין שימוש בנתוני משכנתאות או מחירי דיור אמפיריים. היחידות מנורמלות, לא שקלים.

## מה נבדק

64 צירופים: ארבעה מצבי משוב הון משלב 74, ארבע צורות החזקה בדיור וארבע בדיקות לחץ. לכל צירוף תרחיש מקביל ללא מעבר האוטומציה, עם אותו כלל משוב ואותו זעזוע דיור. ההחזקה בהון היצרני מרוכזת והצריכה במודל המקור היא 90% מההכנסה; בחירות אלו קבועות בשלב הזה.

מצבי הדיור: שוכר, בעל דירה ללא משכנתה, משכנתה בריבית קבועה ומשכנתה בריבית מתעדכנת. לכל קבוצה כל מצב נבחן בנפרד, ללא משקלי שכיחות. אלו חלופות עם הקצאות רכוש שונות, ולא ניסוי שמוכיח שבחירה בבעלות גורמת לתוצאה טובה יותר.

דירה התחלתית 200, חוב משכנתה 150, תקופה 25 שנים, ריבית 4%, שכירות שנתית 12 ותחזוקה שנתית לבעלים 2. הדירה והשכירות נקובים במחירים נומינליים. תשלום המשכנתה מחושב מדי שנה באנונה לפי הקרן שנותרה והתקופה שנותרה עד המועד המקורי. ללא פיגורים הריבית הקבועה נותנת תשלום קבוע; במקרה של אי פירעון הקרן, התשלום מחושב מחדש ולכן עשוי לעלות. ריבית שלא שולמה נרשמת בנפרד ללא ריבית דריבית.

בדיקות הלחץ מתפרסות בהדרגה על פני עשר שנים:

- יציבות במחירי דיור ובשכירות, ריבית 4%.
- ירידת מחיר דירה 30%, ירידת שכירות 10%, ריבית 4%.
- ירידת מחיר דירה 30% וריבית המתעדכנת עד 8%, שכירות ללא שינוי.
- ירידת שכירות 30%, מחיר דירה ללא שינוי וריבית 4%.

## המדדים

יתרה ריאלית לאחר דיור = (הכנסה נומינלית פחות עלות דיור מתוכננת) / מדד מחירי הצריכה. משכנתה כוללת ריבית וקרן, למרות שקרן היא תזרים ולא הוצאה כלכלית. פירעון קרן מגדיל את ההון העצמי ואינו נרשם כהכנסה.

מדד היתרה לאחר דיור מנורמל ל־100 בתחילת אותו מסלול ואותה קבוצת הכנסה. יש להשוות גם רמות מוחלטות: המכנים שונים בין חלופות. ההפרש מול תרחיש הביקורת הוא בהכנסה ריאלית אחרי דיור, לא הבדל בין מדדים בעלי מכנה שונה.

פער תשלום נמדד מול הכנסה שוטפת בלבד. משכנתה משולמת אחרי תחזוקה; תחילה ריבית ולאחריה קרן. אין משיכה מחסכונות או מכירת מניות. פער אינו חדלות פירעון מוכחת. יתרת ריבית שלא שולמה אינה חלק מהקרן לצורך האנונה, אך מופחתת מההון העצמי בדיור.

הון עצמי בדיור = (מחיר דירה פחות יתרת קרן ופיגורי ריבית) / מדד המחירים. לשוכר מוצג חסר ולא אפס, משום שאין כאן מדידת עושרו הכולל.

## ממצא לדוגמה

במסלול התוצר החיצוני, בשנה 20, מדד היתרה אחרי דיור אצל מאבדי עבודה בעלי חוב פרטי קודם הוא כ־53.30 לבעלי דירה ללא משכנתה, 31.55 לבעלי משכנתה קבועה ו־15.80 במשכנתה המתעדכנת עד 8%. לשוכרים בשכר דירה נומינלי קבוע המדד כ־30.32. אלו חלופות בעלות מכנים והקצאות רכוש שונים; אין לפרש את ההשוואה כאפקט סיבתי או תחזית לקבוצות אוכלוסייה אמיתיות.

ירידת מחירי מוצרי הצריכה אינה מורידה אוטומטית החזר חוב או שכירות. בעלות ללא חוב עשויה להגן על התזרים, אך ירידת מחיר הדירה יכולה לפגוע בעושר. היתרון של נכס ללא חוב תלוי לכן בסוג הנכס, בהוצאות ובמסלול המחירים.

## גבולות השכבה

זו שכבת ניתוח חלקית על מסלולי ההכנסה של שלב 74. שכר דירה אינו מוזרם למשכירים, ריבית אינה מוזרמת לבנקים, עלות דיור אינה משנה את חיסכון משקי הבית או את השקעת החברות, ואובדן אשראי אינו מוקצה למלווה. אין ליצור ממנה מאזן מצרפי או לצרף את ההון העצמי בדיור לעושר המודל המקורי. דיור אינו נוסף לסל המחירים המקורי; משתמשים במדד ההוא רק כדפלייטור לצריכה שאינה דיור.

הדיור והמשכנתה הם הקצאות חיצוניות נוספות, ללא מימון הרכישה המקורי. אין היצע דיור, מיסוי, ביטוח, עלויות עסקה, מיחזור, מכירה כפויה או משוב מחירי דיור. הקצבה נקבעת במודל המקור ואינה מפצה על עלויות דיור חדשות. אם מסלול המקור נעצר, לא משלימים שנים חסרות.

## שחזור ובדיקות

`python scripts/housing_stress_v75.py`

`python -m unittest discover -s calibration -p 'test_housing_v75.py' -v`

החישוב שנתי. קובץ התצוגה מפרסם נקודות כל חמש שנים ואת השנה האחרונה האפשרית. ניתן לשחזר את כל השנים באמצעות הפונקציה `overlay`.

נבדקים תשלום אנונה, ירידת קרן, זהות ההכנסה לאחר דיור, מדד בסיס 100, השפעת ריבית ומחיר דירה, שימור מסלול מקור ללא שינוי ושימור מצב מסלול שנעצר.

השלב הבא לפני מסקנה מקרו־כלכלית הוא לשלב את צד המשכיר והמלווה, את התזרים ואת החיסכון במאזנים סגורים, ולכייל משקלי בעלות, יחסי מימון, ריביות ונטל דיור ממקורות רשמיים.