# שלב 76 — דיור בתוך תזרימי המודל

הרחבה משולבת לשלבים 71–74, המחליפה את שכבת בדיקת הלחץ החלקית בשלב 75. המחירים, הריביות וכללי ההתנהגות הם הנחות ניסוי, לא נתונים מכוילים או תחזית.

## מה משתנה כעת

שכר דירה וריבית משכנתה עוברים בפועל לקבוצת בעלי ההון. הם מקטינים את הכנסת המשלם ומגדילים את הכנסת המקבל. פירעון קרן מקטין חוב ותביעת מלווה באותו סכום, מעביר מזומן ואינו הכנסה. המקבל יכול לחסוך את המזומן או לרכוש הון יצרני.

תחזוקה היא רכישת מוצרי ושירותי המגזר היצרני ולכן נכללת בצריכה המצרפית. היא אינה מתווספת פעם נוספת לתוצר. יתרת המזומן לאחר תשלומי הדיור קובעת את הצריכה שאינה דיור, החיסכון, רכישת ומכירת מניות ופירעון החוב הצרכני. שינוי בהשקעה משנה את מלאי ההון; במצבי המשוב משלב 74 הוא משנה בתורו גם תוצר, תעסוקה, מסים וקצבאות בשנים הבאות.

מלאי הדירות נוסף פעם אחת לעושר. כל חוב משכנתה ושכר דירה שלא שולם מופיע גם כתביעה אצל קבוצת בעלי ההון. החובות מתבטלים בצבירה בין הקבוצות. לא מחברים את תוצאות שלב 75 לעושר של שלב 76.

## קבוצות, הקצאות וזרימת התשלום

ארבע קבוצות המקור נשמרות: עובדים 70%, מאבדי עבודה ללא חוב צרכני קודם 10%, מאבדי עבודה עם חוב צרכני קודם 10%, בעלי הון 10%. המונח ללא חוב צרכני קודם אינו אומר ללא משכנתה בתרחישי המשכנתה.

בכל חלופה כל שלוש הקבוצות שאינן בעלי ההון מקבלות אותו סוג החזקה בדיור. קבוצת בעלי ההון מחזיקה בדירת מגורים ללא משכנתה ומשמשת גם מלווה. בחלופת השכירות היא מחזיקה את כל הדירות ומשכירה לאחרות. אין כאן משקלי שכיחות אמפיריים או בנק מסחרי נפרד.

מלאי הדיור הכולל קבוע: דירה אחת בממוצע לנפש, בשווי התחלתי מצרפי 200 יחידות. חלופת המשכנתה מתחילה בחוב 150 לכל משק בית שאינו בקבוצת בעלי ההון. אלו הקצאות פתיחה שונות בעושר, ללא עסקת רכישה בזמן אפס; החלופות אינן השוואה סיבתית בין החלטות רכישה של אותו אדם.

החוב הצרכני הקודם מקבל עדיפות ריבית כפי שהיה במודל המקור. לאחריו משולמים שכירות, תחזוקה וריבית וקרן משכנתה, מתוך הכנסה, מזומן ומניות שניתן למכור. אין מכירת דירה או נטילת אשראי חדש לצריכה. המשכירים והמלווים מקבלים את התשלומים באותה שנה לפני קביעת צריכתם וחיסכון שלהם.

שכירות שלא שולמה יוצרת תביעת שכר דירה ללא ריבית. ריבית משכנתה שלא שולמה מתווספת לקרן ומגדילה את תביעת המלווה. קרן מתוכננת שלא שולמה נותרת ביתרת החוב ולא מתווספת שוב. תשלום המשכנתה מחושב מחדש לפי היתרה והתקופה עד תום 25 השנים המקוריות. בשלב זה התביעות נרשמות בערך נקוב; אין אובדן אשראי, מחיקה, פינוי או מימוש בטוחה. תחזוקה שלא ניתן לממן אינה נצרכת ונרשמת כחוסר תחזוקה; אין חוב לספק בגין שירות שלא ניתן.

## צריכה, הכנסה ועושר

הצריכה שאינה דיור נקבעת כ־90% מההכנסה לאחר תשלומי ריבית ושכירות שבוצעו, תחזוקה ופירעון קרן משכנתה שבוצע. פירעון קרן אינו הוצאה בחשבון ההכנסה אך הוא מפחית את התקציב הזמין לצריכה. במצב שימור צריכת הייחוס נעשה שימוש ביעד התחלתי מתואם לדיור. קובץ התצוגה משתמש בכלל 90% בלבד, בבעלות מרוכזת בהון יצרני ובמחיר מניה ריאלי קבוע.

ההכנסה הריאלית בטבלה כוללת תזרימי שכירות וריבית דיור ששולמו בפועל; ריבית חוב צרכני קודם עדיין מוצגת לפי החיוב החוזי של מודל המקור. היא לפני תחזוקה ופירעון קרן. מדד הצריכה שאינה דיור מתחיל ב־100 בכל חלופת הקצאה בנפרד. אין להשוות מדדים בלבד בלי לבחון רמות צריכה ועושר.

עושר ריאלי כולל מניות, מזומן, דיור ותביעות חוב, בניכוי התחייבויות. שינוי במחיר דירה משנה את העושר, אך אינו הכנסה שוטפת או מזומן. אין במודל אפקט עושר ישיר או הלוואה כנגד עליית מחיר דירה. כשדירה מתייקרת, אין בשל כך כסף חדש במערכת.

השוואת האוטומציה היא מול מסלול ביקורת בעל אותו כלל הון ואותו זעזוע ריבית ודיור, ללא המעבר באבטלה ובפריון החיצוני. ההון עדיין יכול להצטבר ולהשפיע על הפעילות במסלול הביקורת. אין לפרש הפרש כזיהוי סיבתי אמפירי.

## זהויות ובקרות

- סכום תזרימי ההעברה לדיור בין משקי הבית הוא אפס.
- מזומן משקי בית + מזומן חברות + מזומן אוצר נשאר קבוע, 50 יחידות.
- תוצר המגזר היצרני = צריכה שאינה דיור + תחזוקה + רכישות ממשלה + השקעה נטו.
- ההון היצרני מתעדכן בהשקעה נטו מחולקת במדד המחירים.
- סכום העושר בין משקי הבית = שווי המניות + מזומן משקי הבית + אג״ח ממשלה + שווי מלאי הדירות, מחולק במדד המחירים. חוב צרכני, משכנתה ותביעות שכירות מתבטלים בין הלווה למלווה.
- יתרת משכנתה חדשה = יתרה קודמת פחות קרן ששולמה ועוד ריבית שלא שולמה.

שנה אפס היא נקודת ייחוס עם הכנסות ועלויות מייצגות; היא אינה תקופת סליקה, ולכן אין בה פירעון קרן או שינוי במלאים.

## תוצאות ההרצה

64 מסלולים: ארבע צורות החזקה, ארבע בדיקות לחץ וארבעה מצבי משוב הון. לכל אחד מסלול ביקורת תואם. 52 מסלולי אוטומציה ו־48 מסלולי ביקורת מגיעים לשנה 20. מסלול שנגמר בו מזומן החברות נעצר, ללא השלמה מלאכותית של שנים. התצוגה מסמנת עצירה ומאפשרת השוואה רק בשנים הקיימות בשני המסלולים.

לדוגמה, במסלול התוצר החיצוני ובשנה 20, אצל מאבדי העבודה עם חוב צרכני קודם, מדד הצריכה שאינה דיור הוא כ־52.39 בבעלות ללא משכנתה, 20.01 במשכנתה קבועה ו־2.90 במשכנתה המתעדכנת עד 8% עם ירידת מחיר דירה של 30%. המדד מתחיל ב־100 בכל חלופה בנפרד. זהו ממצא מותנה בהנחות ובחלוקת הנכסים, לא תחזית לאוכלוסייה ולא הסתברות.

## מה עדיין חיצוני

זהו שילוב של דיור בחשבונות ובתזרימי המודל, לא מודל שיווי משקל מלא של שוק הדיור. מלאי הדירות ומחיריהן חיצוניים, אין בנייה חדשה או פחת פיזי, אין משכנתאות חדשות, מיחזור, מיסוי הכנסות דיור וריבית, ביטוח, בנקים עם פיקדונות או הפסדי אשראי. שכירות מטופלת כהעברת הכנסה על מלאי דיור קיים, ולא נמדד כאן תוצר דיור או שכר דירה זקוף. לפיכך נתון התוצר מתייחס למגזר היצרני המקורי ואינו אומדן GDP מלא הכולל שירותי דיור.

שימוש בערך נקוב של תביעות בפיגור עלול להפריז בעושר המלווים. מלאי הדירות נשאר קבוע גם אם חסרה תחזוקה. הקצבאות אינן מקבלות כיסוי דיור חדש; הכנסות המס עדיין נובעות משכר ורווחי המגזר היצרני. מספר המסלולים שהושלמו הוא בדיקת היתכנות תחת כללי המימון, לא שיעור הצלחה כלכלי.

## שחזור

`python scripts/integrated_housing_v76.py`

`python -m unittest discover -s calibration -p 'test_integrated_housing_v76.py' -v`

החישוב שנתי. קובץ התצוגה שומר כל חמש שנים ואת השנה האחרונה האפשרית; ניתן לשחזר את כל השנים דרך `simulate_households`. מחלקת הבדיקות בודקת את זהויות הכסף, הסחורות, העושר והאשראי בכל 64 מסלולי האוטומציה ו־64 מסלולי הביקורת, תזרימי קרן לעומת הכנסה, פיגורים עם צד נגדי, השפעה על חיסכון ותוצר, והיעדר הכנסה מדומה משערוך דירה.